Те, кто знает нюансы ипотечного рынка, понимают, что для получения жилищного кредита значительно выгоднее быть наемным работником в большой компании, чем владеть ею. Предпринимателям не так уж просто брать квартиру в ипотеку. Считают, что доходы сотрудников неизменны, а вот бизнесмены могут остаться без прибыли. Сложнее всего приходится частным предпринимателям. Им получать кредит для решения жилищных вопросов часто совсем невозможно, хотя бы потому, что подтверждать свой доход могут немногие.
Ипотека является сложным видом кредита. Отдавая деньги в долг на протяжении многих лет, банки стараются страховаться по максимуму. Прежде всего, проверяется информация о потенциальном заемщике, его возможности и перспективы. Также берется в залог покупаемая недвижимость. Клиента обязывают застраховать себя и квартиру. Безусловно, требований довольно много, однако за счет них ставки по жилищным кредитам достаточно низкие, а уровень просрочки близок к нулю.
Каждый из вышеназванных пунктов является важным для банка. Нельзя, например, оставлять в залог квартиру, без доказательств платежеспособности. Многие заемщики считают, что если квартира под обременением, банку без разницы, откуда клиент берет деньги. Однако, основным показателем по выдаче ипотеки является доход клиента. Банку выгоднее давать деньги в долг и далее каждый месяц получать проценты. Если же заемщик внезапно перестает платить, долг приходится отсуживать, продавать на рынке, а в случае кризиса, деньги отбить становится проблематично. К тому же заниматься подобным банку накладно.
У наемных работников основным ограничением является размер их зарплаты, а для частных предпринимателей самым важным пунктом становится подтверждение дохода. А это возможно не всегда.
Большая часть предпринимателей отчитывается по упрощенной схеме налогообложения или же платят вмененный налог. Также у частных предпринимателей фактически нет зарплаты. А раз нет зарплаты – не может быть и речи о кредите. Поэтому выходит замкнутый круг – бизнесмен не может доказывать свой доход, а банк, основываясь на этом, отказывает в кредите. Однако банкиры постепенно становятся лояльнее к заемщикам, а предприниматели могут самостоятельно выбирать разные схемы налогообложения.
По словам Дениса Ковалева, члена правления DeltaCredit банка, многие банки, которые заморозили или ограничили на время кризиса кредитование этой категории клиентов, со временем возвращаются к выдаче кредитов таким заемщикам. У DeltaCredit возобновлено кредитование этой категории в 2011 году, но для расчета суммы кредита принимаются к учету только официально подтвержденные доходы.
По словам Андрея Осипова, являющегося старшим вице-президентом, директором департамента ипотечного кредитования ВТБ24, на данный момент предприниматели могут спокойно брать ипотеку, в случае если у них есть довольно большой первоначальный взнос.
Однако в этом вопросе достаточно много нюансов. Предприниматели чаще всего сталкиваются с таким принципом: чем проще платить налоги, тем сложнее брать ипотеку. Банку необходимо бумагами доказать, что доход достаточно большой и стабильный. При вычете всех расходов на бизнес, у предпринимателя должно остаться достаточно денег, чтобы их хватало и на жизнь и на ежемесячные платежи банку. А подобных бумаг часто нет у предпринимателей, поскольку большинство из них работают по упрощенной схеме налогообложения.
Так, например, предприниматель может работать по упрощенной схеме и платить 6% от оборота. При этом может получиться, что оборот довольно большой, налогов заплатили много, а прибыль при этом практически нулевая. Особенно, в случае возникновения каких-то непредвиденных расходов. Однако не в этом основной нюанс. Это скорее касается позиции банков. Дело в том, что при таком виде налогообложения почти невозможно определять, сколько предприниматель присваивает себе и считает это прибылью, а не деньгами, которые будут направлены на закупку товара или развитие бизнеса
Второй вид упрощенной схемы – это оплата по патенту. Предприниматель в таком случае платить фиксированную сумму за год, а потом покойно работает, не беспокоясь вопросами отчетности. В таком случае банки не могут узнать реальные доходы предпринимателя. Однако, эксперты отмечают, что бизнесмены, которые работают по подобной схеме имеют больше шансов получить кредит.
Если же говорить о третьем виде упрощенной схемы, то при нем предприниматель платит 15% от разницы между расходами и доходами. В таком случае банку значительно проще определить действительную прибыль и ее фактический размер. Именно с нее и взимается налог. Однако, предприниматели, чаще всего стараются уменьшать налогооблагаемую базу, фиктивно увеличивая расходную часть. В таком случае налоговая оптимизация может навредить бизнесмену, стремящемуся взять квартиру в ипотеку. Ведь, чтобы покупать жилье в кредит, доход у заемщика должен быть довольно высоким.
Безусловно, легче получать ипотеку работающим по общей системе налогообложения. Однако почти никто из частных предпринимателей не работает по такой схеме. И не только потому, что это накладно. Данный вид отчетности является сложным, прежде всего, с бухгалтерской точки зрения.
Однако, во всех случаях бывают исключения. Например, в банках есть все шансы получить ипотеку предпринимателям, доходы которых хорошо поддаются учету. Например, предприниматели, работающие по 6-процентной упрощенной схеме, бывают разными. Некоторые покупают и продают товары, другие предоставляют услуги. Вторая категория чаще всего имеет доходы в деньгах, а расходы в часах потраченного времени. К примеру, адвокаты, рекламные или страховые агенты, репетиторы и разные консультанты. В таком бизнесе признаком стабильности можно считать долгосрочные контракты с большими фирмами или частными лицами.
Помимо этого, положительный ответ получат те, кто официально сдает квартиру, являясь при этом частным предпринимателем. В таком случае банку требуется показать не только реальный доход от сдачи жилья, но и справку из налоговой о том, что налоги на данный доход уплачены. Однако большинство банков подобного рода доходы принимают с дисконтом. В таком случае на выплаты по кредиту должно приходиться не больше 50-60% от доходов заемщика.
По словам начальника управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка, отношение к частным предпринимателям, как к ипотечным заемщикам также зависит от политики банка. Есть банки, которые всегда адекватно относятся к таким клиентам и готовы анализировать всех. Есть банки, готовые рассматривать частных предпринимателей, однако требуют от них множества документов. Есть также те, кто категорически отказывается работать с этой категорией заемщиков из-за повышенных рисков.
Безусловно, если предпринимателю не дают ипотеку, он может попробовать брать другой кредит. Например, банки активно дают в долг бизнесменом, причем не только на развитие бизнеса, но и на личные цели. Главные требования к заемщикам-предпринимателям, обычно стандартные. Банки выдают средства только гражданам РФ, которые занимаются бизнесом не менее года. Это имеет под собой достаточные основания. Начинающий предприниматель для начала должен доказывать, что не только придумал бизнес-идею, но и может получить выгоду от ее реализации. Также важное ограничение – у потенциального заемщика не должно быть судимости. Кредитная история заемщика должна быть чиста.
По словам руководителя направления по развитию микрокредитования Промсвязьбанка Артема Калинкина, Кредит может быть предоставлен в размере до 3 миллионов рублей. На срок до 5 лет не требуется залог. При этом оформлять кредит можно на физическое лицо без поручителей. А заем можно получить как на развитие бизнеса, так и на личные цели.
Единственным минусом в такой ситуации становится высокая процентная ставка. Чаще всего она начинается от 16-18% годовых. Чтобы сравнить – средняя ставка по ипотеке обычно составляет 13% годовых. Однако для многих подобная альтернатива может показаться весьма неплохой, особенно в тех случаях, когда бизнес приносит хороший доход и это даст возможность рассчитываться по кредиту довольно быстро.
Если же говорить о документах, то необходимы:
- паспорт;
- нотариально заверенная копия свидетельства о госрегистрации ИП;
- оригинал и нотариально заверенная копия лицензии, дающей возможность осуществлять какой-то вид деятельности;
- налоговая декларация (отчетность могут запрашивать за последние пару месяцев или же за последний отчетный период);
- если имеются доходы от сдачи в аренду недвижимости, будут нужны документы, которые подтверждают право собственности, квитанции, подтверждающие факт оплаты налогов и налоговая декларация;
- некоторые банки могут попросить дополнительные документы - это зависит от кредитной политики организации.