Несмотря на большое количество ипотечных кредитных программ банков, получить необходимые средства на приобретение загородного дома без наличия достаточного обеспечения, по-прежнему, непросто. Банки до сих пор с осторожностью подходят к загородной недвижимости, поскольку оценить реальную стоимость такого объекта достаточно сложно. Получить же кредит на строительство коттеджа - еще сложнее, ведь объекта залога еще даже нет в наличии. Впрочем, при соблюдении некоторых условий, можно рассчитывать на финансирование и в этом случае.
Одни затевают строительство нового дома с целью сэкономить, другие - чтобы получить именно такое жильё, какое хочется. Так или иначе, сегодня многие стремятся не купить готовый дом, а именно построить. Но эта затея - весьма дорогостоящая, и не всем по карману. Более того, взять кредит на строительство намного сложнее, чем на сданный в эксплуатацию коттедж.
Самый простой способ получить кредит на возводимый загородный дом — это воспользоваться одной из совместных программ банков и застройщиков. «Партнерские программы бывают двух видов, — поясняет заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Поселок одобрен банком или банк сам инвестирует возведение загородного комплекса».
Легче всего одолжить денег в том банке, который финансирует возведение поселка. Способ не только самый верный, но и самый выгодный. «Загородный рынок больше подвержен рискам, чем рынок городского жилья, — анализирует ситуацию исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Нет генерального плана Московской области, непонятны перспективы строительства и реконструкции подмосковных дорог, существует постоянная неопределенность по выходу новых проектов и т. д. К тому же рынок загородной недвижимости в результате своей закрытости и непрозрачности сложнее для анализа, чем квартирный рынок. В таких условиях банкам трудно просчитывать соотношение риска и доходности».
Перед тем как выдать кредит, банк основательно изучает перспективы проекта и, только убедившись, что риски минимальны, кредитует застройщика. «Для заемщика в данном случае риск недостроя минимален, а ставки по кредиту ниже, чем по стандартным схемам, поскольку банк заинтересован в продаже домов, — считает директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования Кристина Рзаева. — В рамках партнерских программ банки предоставляют и другие льготы — снижают размер первоначального взноса, отменяют комиссии по кредиту, быстрее рассматривают заявки». Обычно ставки по таким ипотечным продуктам ниже на 1%.
Вполне надежный вариант — выбрать дом, который возводится в поселке, чей застройщик аккредитован банком, а еще лучше — сразу несколькими, поскольку в этом случае расширяется выбор ипотечных программ. Возможно, в таком случае удастся что-нибудь выгадать на расходах по кредиту либо на стоимости жилья; на худой конец, получить подарок от банка или застройщика. Например, ипотечные кредиты на приобретение загородных домов в рамках партнерских программ на льготных условиях предлагают НОМОС-банк, банк «Возрождение», Юникредит, Сбербанк.
Если вам удалось найти подходящее жилье среди устраивающих банк возводимых поселков, считайте, вам повезло. Но кредит все равно обойдется несколько дороже и оформлен будет на более жестких условиях, чем такой же заем на приобретение готового коттеджа или таунхауса. Поскольку от степени готовности дома зависят риски банка, он предпочитает компенсировать их повышенной ставкой. Кредит на строительство загородного объекта чаще всего на 1–2% дороже, чем заем на готовый дом.
Как только объект будет официально оформлен в собственность заемщика, ставка снизится до стандартной величины, установленной банком по кредитам на приобретение готовых объектов загородной недвижимости. «Как правило, в таком случае сроки кредитования гораздо меньше (от 5 до 15 лет), процентные ставки выше (в среднем 12–17% в долларах и 15–20% в рублях), размер первоначального взноса больше (около 30%)», — уточняет директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец.
Некоторые банки требуют обеспечения в виде поручительства трех лиц или дополнительного залога недвижимости до того момента, пока дом, на строительство которого взят кредит, не зарегистрируют в собственность заемщика. Правда, договор поручительства заключается только на срок возведения, потом банк оформит готовый дом в залог — необходимость в поручительстве отпадет.
Все эти перестраховки со стороны банка объясняются тем, что, выдавая крупную сумму денег в кредит на возведение загородного дома, он не получает соответствующего этой сумме залога. А залог служит гарантией того, что в случае какого-либо форс-мажора у заемщика банк внакладе не останется. Все, на что может рассчитывать банк, кредитуя приобретение строящегося коттеджа, — это залог имущественных прав требования по договору инвестирования. Правда, как отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Славинвестбанка Юрий Журавлев, все большее распространение получают договоры, подпадающие под действие федерального закона № 214, регистрируемые в органах госрегистрации. Такие права оставляют банкам хотя бы минимальную надежду компенсировать свои убытки в случае недостроя — главной «страшилки» подобных сделок.
Получить ипотечный кредит на строительство дома, если оно ведется без одобрения банка, нелегко. «Если банк не сотрудничает с девелопером, то вероятность выдачи кредита на строящийся загородный дом практически равна нулю», — считает М. Литинецкая. Банк не захочет рисковать и выдавать значительную сумму, не имея твердой уверенности в том, что через год–два эфемерные «права требования на строящееся жилье» трансформируются в полноценный залог. Но приличную сумму можно получить под залог какой-то другой недвижимости, принадлежащей заемщику или даже члену его семьи. Для этого существуют популярные и среди банков, и среди заемщиков нецелевые ипотечные кредиты. Иногда такой вид займа называют просто «кредит на любые цели».
Если речь идет о строительстве загородного дома, логичнее всего оформить в качестве залога землю, на которой он возводится или будет возводиться. Участок должен быть оформлен в собственность надлежащим образом и предназначаться для садоводства, жилищного или дачного строительства, чтобы его территория даже на сантиметр не попадала ни в какие природоохранные зоны. «Обычно при оценке земли с домом оценивается наличие коммуникаций, подведенных к участку (газ, водопровод, электричество), подъезд и расположение участка, — отмечает В. Барнинец. — Также нужно предоставить банку всю разрешительную документацию на строительство, сметы и планировки». По словам К. Рзаевой, права собственности на объект незавершенного строительства при этом регистрировать не надо. Можно просто произвести оценку предмета залога как «участка с расположенными на нем улучшениями».
У нецелевого кредита есть и другие недостатки. В частности, более высокие процентные ставки, чем по кредитам на готовые дома или строящиеся коттеджи в рамках партнерских программ. В связи с большими рисками сумма первоначального взноса составляет не менее 10–30% стоимости объекта. Если же заемщик не представит документы, официально подтверждающие его доходы, то размер кредита, по данным В. Барнинеца, вряд ли превысит 50% стоимости залога, а размер ставки повысится на 3–5%.
Нецелевой кредит редко выдается на срок дольше десяти лет. Проценты по таким займам больше, а максимальная сумма — меньше по сравнению с теми кредитами, которые выдают на приобретение готовых домов и квартир, выступающих в качестве залога. Как правило, размер нецелевого кредита не превышает 80% стоимости залога. Но нередки случаи, когда сумма ограничена и меньшими величинами — 70 и даже 50%. «Также у банков существуют строгие требования по стоимости закладываемой квартиры: например, ее цена должна быть не менее $150 тыс.», — добавляет М. Литинецкая.
«В то же время, оформляя кредит на строительство загородного дома под залог имеющейся квартиры, заемщик имеет шанс получить более выгодную процентную ставку, поскольку квартира оценивается банками как более ликвидный, стало быть, и более надежный залог, чем право требования на строящееся жилье», — напоминает начальник отдела ипотечного кредитования банка «Возрождение» Татьяна Чепенко.
Недвижимость, передаваемая в залог, должна соответствовать ряду требований. «Не принимаются объекты, которые относятся к ветхому или аварийному фонду, стоящие в планах на капитальный ремонт. Обязательное требование — кирпичный, железобетонный или каменный фундамент. Если залогом служит загородный дом, он должен располагаться в населенном пункте, на территории которого есть другие индивидуальные дома, пригодные для проживания, и иметь круглогодичную подъездную дорогу», — перечисляет К. Рзаева.
Само собой, любой объект недвижимости, выступающий в качестве залога, обязан быть свободным от обременений. Это значит, что не подойдет недвижимость, которая заложена в качестве обеспечения по каким-то другим сделкам. Наконец, среди собственников жилья не должно быть несовершеннолетних и (или) недееспособных граждан. Наем жилья также считается обременением. Оценка залога при оформлении ипотечного кредита играет огромную роль. От нее в большой степени зависит сумма, которую банк согласится выдать заемщику.
Но когда банк выдает кредит на строящийся объект, оценивать еще нечего. Стоимость залога и соответствующий ей кредитный лимит определяется в соответствии с расценками девелопера. После оформления построенного дома в собственность заемщика дом иногда оценивается заново. Это имеет смысл тогда, когда цены на недвижимость подобного типа намного вырастают, и у владельца появляется перспектива получить дополнительную сумму в кредит за счет его рефинансирования.
Оценка загородной недвижимости обойдется дороже, чем городской, поскольку потребует более высокой квалификации специалиста и дополнительных расходов на выезд за город. Сегодня практически все компании, занимающиеся оценкой, работают с загородной недвижимостью. Однако расхождения в отчетах оценочной компании и собственных расчетов банка в случае с загородными домами могут превышать 100 тыс. долларов. Наиболее разные мнения оценщиков могут наблюдаться в случае, когда речь идет об элитной недвижимости. Обычно, в случае таких разногласий, сотрудники банка всегда используют оценку собственных экспертов.
Максимальные трудности возникают у специалистов при оценке земельных участков: отечественный рынок земли пока недостаточно развит, нет достаточного количества похожих объектов для сравнения. А ведь каждое загородное домовладение по-своему уникально.
Источник: www.m-2.ru