Событием на ипотечном рынке стало заявление гендиректора одной из брокерских компаний об отказе предоставлять услуги в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке.

Ипотека для покупки новостройки была названа опасной и не отвечающей интересам заемщика. Так ли это? Что сейчас происходит в этом сегменте кредитования?

Чем нехороша ипотека на первичном рынке

Генеральный директор брокерской компании, заявившая о прекращении работы с новостройками, перечислила явные минусы ипотеки на первичном рынке, с точки зрения заемщика.

Во-первых, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новом доме значительно дороже кредита, предоставляемого для покупки жилья на вторичном рынке. То есть банковские проценты при покупке квартиры в новостройке существенно выше, чем при приобретении жилья на "вторичке".

Во-вторых, в купленной строящейся квартире семья не может жить все то время, пока идет строительство. Более того, потом в течение двух-трех лет там ощущается дискомфорт из-за сильного шума и грязи, поскольку в новом доме кто-то постоянно делает ремонт.

Минусы очевидны, но существует и плюс, заставляющий заемщиков забывать про минусы. Это – цена. Приобрести квартиру в новостройке можно куда дешевле, чем жилье на вторичном рынке.

Интерес к новостройкам все выше

По мнению директора по продажам одной из брокерских компаний Татьяны Микеевой, за последние два года число сделок на рынке строящегося жилья значительно увеличилось. Это обусловлено прежде всего увеличением предложения новостроек. А кроме того, растущими ценами на вторичном рынке. По статистике одной из брокерских компаний, за 2007 год выдано 47 процентов кредитов для приобретения недвижимости на вторичном рынке и 53 – для покупки строящегося жилья.

Нюансы кредитования на первичном рынке

Существует ли принципиальная разница в ипотечном кредитовании на вторичном и первичном рынках? Есть ли нюансы, о которых должен помнить заемщик, решившийся с помощью ипотеки купить квартиру в новостройке?

Татьяна Микеева считает, что покупка новостройки – риск и для покупателя и для банка-кредитора. Но так как банк, стараясь предотвратить негативные моменты сделки, тщательно проверяет и компанию-застройщика, и строящийся объект, то покупка новостройки с помощью кредита более безопасна, чем покупка за наличные. Плюс и для заемщика, и для банка в том, что при покупке строящегося жилья все риски застрахованы, в том числе и риск "недостроя".

Размышляя, каким видом кредита стоит воспользоваться (для покупки жилья на вторичном или первичном рынке), многие задумываются над следующим вопросом. При одном и том же доходе и способе его подтверждения суммы кредитов, ежемесячные платежи, первоначальные взносы на первичном и вторичном рынках будут разными или одинаковыми?

– При одном и том же доходе и при условии одинаковых процентных ставок максимальная сумма кредита будет одинаковой. На сумму кредита тип приобретаемого жилья не влияет, – комментирует Т. Микеева. – Но, как правило, на первичном рынке ставки повышенные. Поэтому и максимальная одобренная сумма будет меньше. В любом случае главным, определяющим фактором тут будет подтвержденный доход заемщика. От этого зависят и ежемесячные платежи.

Как приобрести квариру в строящемся доме

О схеме покупки квадратных метров на вторичном рынке с помощью ипотеки известно, кажется, все. Начинаешь с получения одобрения банка на выдачу кредита, потом получаешь одобрение по объекту.

При покупке квартиры в строящемся доме ситуация другая. Предположим, заемщик получил одобрение банка на выдачу кредита. Затем ему приглянулась квартира. Устроила цена. Но договорные отношения у инвестора или застройщика есть только с одним или двумя банками. А иногда они у застройщиков просто отсутствуют. Заемщик пытается получить одобрение банка, выдавшего кредит, по приглянувшемуся объекту самостоятельно, но... только теряет время впустую.

Так с чего же следует начинать человеку, решившему купить квартиру в новом доме: с подбора объекта или получения одобрения банка на выдачу кредита?

– Действительно, не все новостройки можно приобрести в кредит, – продолжает Т. Микеева. – Сначала застройщик и строящийся объект должны пройти процедуру одобрения в банке, и только после этого банк, аккредитовавший новостройку, будет рассматривать кандидатуры заемщиков, желающих приобрести квартиры в данной новостройке.

Алгоритм покупки квартир в строящихся домах примерно следующий. Если выбранный объект уже аккредитован в одном или нескольких банках, покупатель обращается в этот банк (или сразу в несколько), собирает необходимые документы, передает их сотрудникам кредитного отдела и ждет решения.

Документы на объект в данном случае банку предоставлять не нужно, так как объект и застройщик уже получили одобрение. Если и клиент получает одобрение, то все хорошо, совершается сделка. Это почти идеальный вариант, и так бывает нечасто.

Более вероятно попасть в другую ситуацию. Понравившаяся квартира не аккредитована в банке, т.е. возможность купить ее по ипотеке пока неизвестна. Не все объекты могут получить одобрение в банке, так как это достаточно трудоемкий процесс, и не всегда руководство компании-застройщика хочет этим заниматься и находит на это время. Банк проводит очень тщательную оценку и объекта, и компании-застройщика, чтобы оградить себя от возможных рисков, в итоге не все новостройки проходят аккредитацию.

Аккредитацию выбранного объекта можно провести самостоятельно, либо обратившись в брокерскую компанию. Проходит это следующим образом: застройщик предоставляет необходимый комплект документов, и покупатель передает его в банк для одобрения. Это занимает обычно от одного до нескольких месяцев. И если объект одобряют, покупатель подает свои документы на получение кредита.

Как правило, в крупных брокерских компаниях аккредитация новостроек – бесплатная. Они это делают быстро, и вероятность того, что объект одобрят, гораздо выше, чем в случае самостоятельной подачи документов. Банк понимает, что брокер обеспечит приток качественных, предварительно прошедших андеррайтинг клиентов, желающих купить квартиру в этом доме, и предоставит для одобрения полный, правильно сформированный пакет документов.

Если же документы будущий покупатель принесет самостоятельно, есть вероятность того, что банк просто за это не возьмется, так как этот клиент еще сам не одобрен и может оказаться не кредитоспособным. А тратить время на одобрение объекта ради одного клиента готовы не все банки. Хотя банков, согласных взяться за такую работу на рынке, тоже немало.

Перспективы ипотечного кредитования новостроек

И все-таки, стоит ли по ипотеке покупать квартиру в новостройке? Большинство специалистов, работающих на ипотечном рынке, считают, что спрос на строящееся жилье только растет. Особенно активно будет развиваться это направление в Подмосковье, так как цены на московскую недвижимость делают жилье в столице недоступным.

Но, приобретая квартиру с помощью ипотеки в строящемся доме, следует помнить: лучше всего, если у объекта есть аккредитация в банке или нескольких банках. Это необходимо для того, чтобы весь процесс приобретения прошел довольно быстро. Чтобы, получив одобрение банка на выдачу кредита, заемщику не пришлось тратить месяцы на ожидание одобрения банка по конкретному строящемуся дому.

Источник: Квартирный ряд