Для российской ипотеки наступили тяжелые времена: банки сворачивают программы, а ставки кредитования и требования к заемщикам растут. Все это последствия кризиса международных рынков капитала, вызванного крахом американской ипотечной системы.

По данным Центробанка, количество кредитных организаций, выдававших ипотеку, уменьшилось в первом квартале 2008 года с 587 до 552.

А ведь еще в прошлом году имела место противоположная тенденция, когда ипотечный рынок пополнился сотней новых игроков, общее количество которых достигло 587 банков. Кроме того, за первые три месяца текущего года произошла резкая концентрация ипотечного рынка, подсчитали в ЦБ. По итогам минувшего года на десятку лидеров рынка приходилось 54% выданных ссуд, а в первом квартале текущего года – уже 66%.

Может показаться, что рынок ипотечного кредитования проходит очередной этап развития, когда отсеиваются мелкие игроки, а крупные банки наращивают свой бизнес. Однако эксперты видят, что российская ипотека впала в кризис. Пока он не такой масштабный, как проблемы ипотечного рынка США, но ситуация продолжает ухудшаться, отмечают специалисты. "Банки продолжают поднимать ставки по ипотеке, – рассказывает начальник управления ипотечных продуктов Росбанка Янис Канестри. – Очередная волна ожидается осенью этого года".

"Сложности на российском рынке ипотеки проявились после кризиса ипотечного кредитования в США, – считает руководитель блока "ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. – Для ипотечного рынка России кризис в США имел как минимум два негативных последствия: во-первых, практически перестал функционировать рынок секьюритизации ипотечных портфелей на Западе и, во-вторых, резко выросла стоимость финансовых ресурсов". А еще темпы прироста российской ипотеки замедляются из-за недостаточного количества долгосрочных ресурсов у банков, которые служат основным источником финансирования ипотечных программ, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Атташебанка Ирина Клунник.

Но почему сейчас отечественным банкам не хватает длинных денег? Основным источником получения долгосрочных и по российским меркам достаточно дешевых заемных средств для отечественных банков являются иностранные кредитно-финансовые организации, объясняет член правления, начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит" Алексей Розоренов. Поэтому проблемы, которые западная экономика переживает сегодня, привели, с одной стороны, к сокращению объемов получаемых на иностранных рынках кредитных средств, а с другой – к их удорожанию. Это сказалось на российском рынке ипотечного кредитования. Банки начали менять условия предоставления ипотечных кредитов физическим лицам: были существенно ужесточены требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам, сократилось общее количество ипотечных программ на рынке, повысилась стоимость выдаваемых ипотечных кредитов.

В настоящее время российская ипотека действительно переживает напряженный период, подтверждает заместитель председателя правления банка "Возрождение" Александр Долгополов. По его мнению, ужесточение ряда требований при ипотечном кредитовании, а также повышение ставок стали естественной реакцией рынка. Тенденция к снижению темпов роста выдаваемых ипотечных кредитов уже существует, уверен Александр Долгополов. Причиной тому он считает отсутствие длинных денег в мелких и средних банках, которые практически прекратили работать с ипотекой.

Фактически основными игроками на ипотечном рынке стали крупные кредитные организации. "Произошло перераспределение рынка в сторону крупнейших игроков – кредиторов и других финансовых институтов, имеющих возможность привлекать необходимые финансовые ресурсы, – подтверждает начальник департамента ипотечного кредитования, член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. – Случилось это прежде всего из-за потери доли рынка целым рядом коммерческих банков, лишившихся источников фондирования, в том числе теми, кто был ориентирован на рефинансирование в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)".

А вот заместитель председателя правления Русславбанка Сергей Блудов считает, что российская ипотека переживает сложный период в основном из-за роста цен на недвижимость. На ее приобретение многим потенциальным заемщикам даже с учетом ипотеки не хватает финансовых средств, что снижает спрос на кредиты, считает Сергей Блудов. Да и ситуация на мировом и отечественном денежных рынках существенно сократила возможности практически всех банков по фондированию ипотечного бизнеса длинными и дешевыми деньгами, добавляет эксперт.

Еще одна основная причина нынешнего кризиса – общий недостаточный контроль над рисками в финансовой сфере, уверен Сергей Блудов. Речь идет о низком качестве выданных в Америке ипотечных кредитов. Сейчас повсеместно происходит ужесточение подходов к оценке рисков, что сказывается и на российском рынке ипотеки, где происходит рост требований к заемщикам.

Ужесточив требования к заемщикам, банки могут улучшить качество создаваемых сейчас портфелей ипотечных кредитов и в будущем как-то исправить ситуацию. Однако не стоит забывать о выданных ранее ссудах. С ними кредитным организациям придется еще долго "мучиться". "На балансах банков скопилось достаточное количество ипотечных кредитов под невысокие для текущей ситуации ставки, – рассказывает председатель правления ИпоТекБанка Вадим Юрьев. – Рефинансировать такие кредиты на рыночных условиях крайне тяжело".

Еще совсем недавно вторичный рынок ипотеки находился в начальной стадии развития, а сделок по купле и продаже ипотечных портфелей было не так много. Поэтому большая часть банков рассчитывала на рефинансирование портфелей у крупных операторов, рассказывает Вадим Юрьев. В то же время часть этих операторов сами фондировались на западных рынках, соответственно, их возможности также сократились. В последнее время состояние ипотечного рынка диктуется стоимостью реальных денег, а также самой возможностью их привлечения. Кризис, развернувшийся на международном рынке, показал, что в России недостаточно денежных ресурсов на продолжительный срок, заключает Вадим Юрьев.

Застойные времена

В общем, сейчас наличествуют все условия для того, чтобы свести достижения последних лет развития российской ипотеки на нет, сделав ее опять по-настоящему недоступной для потребителей. Однако, как уверяют банкиры, до полноценной катастрофы, как в США, наш ипотечный рынок не должен дойти. "Дело в том, что ситуация на отечественном рынке ипотеки кардинально отличается от той, что сложилась в Америке, – считает Янис Канестри. – Кризис в США возник вследствие большого количества дефолтов по так называемым sub-prime кредитам (ипотечные займы первой очереди, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей. – "Профиль"). В России же большинство банков такие ссуды не предоставляют, соответственно, количество просрочек и невозвратов у них минимально".

Кроме того, рынок недвижимости в нашей стране весьма дефицитный, а жилье существенно переоценено, отмечает Янис Канестри. Поэтому кризиса, подобного американскому, в российской ипотеке не ожидается, так как одновременное совпадение двух факторов – массовых невозвратов кредитов и резкого падения цен на жилье – представляется маловероятным. Ухудшения на российском рынке ипотеки возможны только в рамках дальнейшего ужесточения условий кредитования, считает эксперт.

Однако более точно спрогнозировать, что же будет с российской ипотекой, эксперты не могут. "Длительность проблемного периода во многом зависит от тенденций на общемировом финансовом рынке и от того, как быстро иностранные кредитно-финансовые организации смогут оправиться от последствий кризиса, – считает Алексей Розоренов. – Если в ближайшее время ситуация не изменится, то с большой долей вероятности можно ожидать дальнейшего сокращения количества банков, в первую очередь небольших, занимающихся предоставлением долгосрочных кредитов". При этом эксперт отмечает, что есть и позитивные моменты: потребность населения в получении кредитов на покупку недвижимости сохранилась, а приобретение жилья за счет кредитных средств перестало быть экзотикой, характерной только для столичных городов.

Сергей Блудов тоже надеется на то, что краха российской ипотеки не произойдет: "Положение ипотечного рынка может ухудшиться, но кризис маловероятен". Об этом можно судить по двум причинам, считает эксперт. Первая связана с ростом цен на рынке недвижимости. Если клиент не сможет оплачивать ипотеку, реализация залога позволит полностью погасить кредит. При этом в распоряжении заемщика, вероятно, даже останется некоторая часть свободных средств. Это значит, что невозвраты по ипотечным кредитам не будут негативно влиять на балансы банков и на общую финансовую ситуацию в стране.

Вторая причина, по которой российская ипотека не впадет в глубокую депрессию, в том, что доля ипотечных покупок на российском рынке по отношению к спросу на недвижимость невелика. Поэтому реализация залогов по просроченным кредитам не приведет к существенному росту предложения на рынке и снижению цен на недвижимость. Посему в России следует ожидать не краха, а, скорее, стагнации ипотечного рынка, заключает Сергей Блудов.

Только вот в застое российская ипотека, по прогнозам большинства банкиров, будет оставаться еще очень долго. "Нет никаких внятных причин для улучшения ситуации в ближайшие 9-15 месяцев, – считает Вадим Юрьев. – Но и особого ухудшения ситуации, на мой взгляд, не будет". Ведь одним из основных факторов кризиса в США был существенный процент невозврата по кредитам из-за излишне "расслабленного" подхода к оценке заемщика. В российских банках такой тенденции нет, рынок достаточно консервативен в оценке платежеспособности потенциального клиента. "Конечно, есть проблемы с оценкой рисков в отдельных банках, – признается Вадим Юрьев. – Например, рынку известно о проблемах у ряда партнеров АИЖК, но это проблемы риск-менеджмента отдельных банков". Да и доля ипотечных кредитов в ВВП нашей страны мала, а значит, ипотечный кризис не сможет нанести серьезного урона финансовой системе и экономике в целом.

У российских ипотечных банков появилась уникальная возможность научиться на ошибках американских коллег. Застой отечественной ипотеки указывает на то, что этой возможностью российские кредиторы воспользовались. "Именно по причине пересмотра банками своих программ полноценный кризис российской ипотеке не грозит, – уверен директор центра ипотечного кредитования банка "ГЛОБЭКС" Александр Галкин. – Кроме того, в нашей стране еще слишком велик неудовлетворенный спрос на недвижимость". Для большинства людей по-прежнему самым актуальным является вопрос улучшения жилищных условий, поэтому они готовы тратить большую часть заработанных средств на погашение кредита, взятого для покупки жилья.

"Российский ипотечный рынок намного меньше американского и европейского, поэтому до серьезных кризисов и потрясений ему пока далеко", – поддерживает коллег Ирина Клунник. Более того, по ее наблюдениям, именно сейчас на рынок ипотеки выходят серьезные игроки. "В частности, наш банк приобретен российскими акционерами крупнейшей страховой компании "РЕСО-Гарантия" как раз для развития ипотеки, – рассказывает Ирина Клунник. – Мы намерены стать одним из ведущих игроков на российском рынке ипотеки среди негосударственных банков".

Получится ли у этой кредитной организации реализовать столь амбициозные планы, покажет только время. Но если ориентироваться на прогноз начальника отдела рефинансирования департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Евгении Кузьминой, то время для выхода коммерческих организаций в лидеры ипотеки сейчас не лучшее. Расти рынок российской ипотеки все равно будет, но в основном за счет госбанков, занимающих серьезный сегмент рынка, а также крупных федеральных и иностранных банков, ресурсы которых в настоящее время позволяют удовлетворять спрос на ипотеку в регионах их присутствия, считает эксперт.

Поддержка на рыночной основе

Мощным фактором поддержки банков является рефинансирование ипотечных сделок. Избежать проблем с ипотекой в мелких и средних банках и дать им шанс на конкуренцию с крупными банками могло бы содействие АИЖК. "Ведь банков и иных организаций, желающих рефинансировать ипотечные кредиты, на рынке осталось немного, – отмечает Александр Долгополов. – Например, с 1 сентября прекратил рефинансирование "ВТБ-24". Однако агентство избрало иную линию поведения. С 15 сентября изменены стандарты АИЖК в части рефинансирования ипотечных сделок.

Этими решениями возможность рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по старым стандартам АИЖК, значительно ограничена, считает Александр Долгополов. По его мнению, эти нововведения напрямую связаны с удорожанием привлечения долгосрочных ресурсов. А вот Илья Зибарев считает, что столь жесткое поведение АИЖК прежде всего связано с огромным уровнем просрочки, причиной возникновения которой стал используемый ранее агентством либеральный подход к андеррайтингу заемщиков.

Очевидно, что последние изменения призваны выстроить отношения между АИЖК и его партнерами на рыночной основе, подтверждает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. При этом агентство не связывает себя долгосрочными обязательствами перед партнерами. В условиях недостатка ресурсов и невысокого качества рефинансируемых кредитов АИЖК решило проводить более осторожную политику регионального кредитования, объясняет Алексей Успенский. По его мнению, изменения в правилах кредитования и рефинансирования, введенные АИЖК в последние полгода, сближают стандарты АИЖК с программами других рефинансирующих организаций. Поэтому можно ожидать уменьшения доли АИЖК на рынке ипотечного рефинансирования.

Результатом действий АИЖК станет повышение ставок по ипотечным кредитам банками, выдающими их по стандартам агентства, считает Янис Канестри. Сейчас по ним выдается более 60% всех ипотечных кредитов, предоставляемых в России. Особенно тяжелая ситуация сложится в регионах. Ведь там большинство банков предлагало своим клиентам "дешевую" ипотеку, рассчитывая именно на рефинансирование АИЖК. Но, похоже, теперь ведомству не до поддержки региональных рынков. АИЖК сейчас необходимо снизить количество невозвратов по выкупленным им кредитам, а также компенсировать убытки от ссуд, выданных по нерыночным ставкам (кредиты для военнослужащих и молодых семей), объясняет Янис Канестри.

Тем не менее есть в сложившейся ситуации и позитивные моменты. Ранее АИЖК фактически демпинговало на рынке ипотечных кредитов, как по уровню ставок, так и по требованиям к заемщикам, отмечает Янис Канестри. Теперь же агентство сокращает свое участие на рынке, что должно его оздоровить, очистив от неустойчивых и "случайных" игроков. "Поскольку ставка выкупа АИЖК станет напрямую зависеть от кредитного риска, многие банки будут вынуждены проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков, – считает Ольга Садовская. – А значит, российская ипотечная отрасль в целом станет более крепкой и стабильной".

Но если задуматься, то столь благотворные изменения в российской ипотеке опять же пойдут в пользу сильным игрокам и в ущерб – слабым. По сути, нынешняя ситуация на рынке ипотеки лишь укрепляет общую тенденцию развития банковского сектора в сторону укрупнения игроков. "У многих банков появились сложности с долгосрочной ликвидностью и рефинансированием ранее выданных ипотечных кредитов, – отмечает Илья Зибарев. – Более-менее уверенно чувствуют себя лишь иностранные банки и их российские "дочки", госбанки, а также крупные частные кредитные организации".

В настоящее время ситуация такова, что у кого есть деньги – тот и прав. Банки, лишившиеся источников рефинансирования из-за кризиса международных рынков капитала, выкручиваются, как могут. Продают портфели более крупным игрокам, прибегают к помощи Центробанка, который предоставляет все новые возможности кредитования. "Печально наблюдать за тем, как сокращается объем выдач ссуд и многие игроки негласно отказываются от ипотечной программы, – сетует директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. – Но поскольку надежд на кардинальное улучшение ситуации в ипотечном секторе мало, то необходимо рассматривать иные способы ведения бизнеса".

Ситуация с фондированием и как следствие с финансированием ипотеки будет оставаться сложной как минимум год-полтора, прогнозирует Илья Зибарев. Ведь по его словам, на сегодня понятной и предсказуемой схемы рефинансирования ипотеки нет, а банки вливают в ипотеку, как правило, короткие деньги в надежде, что через некоторое время ситуация на рынках улучшится и ипотечный портфель можно будет секьюритизировать или выгодно продать. Положение отечественных банков, вероятно, будет дополнительно осложняться по причине ухудшения отношения к России в мире из-за событий в Грузии, отмечает Сергей Блудов. Поэтому правильнее говорить даже не о проблемах инструментов финансирования ипотечного бизнеса, а о типах банков, которые смогут и захотят работать на этом рынке в России, считает эксперт.

С этой точки зрения наиболее устойчивыми лидерами на рынке ипотеки опять же остаются самые крупные российские банки. Например, для Сбербанка и ВТБ работать на рынке ипотеки – это стратегическое желание, считает Сергей Блудов. А вот дочерние банки крупных международных финансовых групп сохранят свои позиции на российском ипотечном рынке за счет подхода к управлению рисками и стратегии развития, прогнозирует эксперт.

Спасение ипотеки

Так или иначе, в ближайшие год-два условия предоставления ипотечных кредитов в российских банках будут сближаться, а требования к заемщикам станут более жесткими, считает Алексей Успенский. Это неминуемые последствия укрупнения игроков рынка ипотеки. При этом, если не будет внедрен работоспособный механизм фондирования ипотечных кредитов на внутрироссийском рынке за счет средств институциональных инвесторов, то процентная ставка может вырасти еще на 1-2%, считает Алексей Успенский. Однако кризис российской ипотеки завершится, как только к ней возвратится интерес международных инвесторов. Тогда ипотечные портфели будут секьюритизироваться, что в 3-5-летней перспективе может привести к снижению процентной ставки до уровня начала 2007 года, считает Алексей Успенский. Вместе с этим будут появляться ипотечные продукты, уже известные заемщикам в других странах, а принятие намеченных поправок в законодательство должно сделать ипотечные кредитные портфели ликвидным активом. Это привлечет инвесторов и как следствие удешевит ипотеку для будущих заемщиков, предполагает Алексей Успенский.

Еще одна особенность, которая не даст "загнуться" российской ипотеке, – это ее незначительная доля в ВВП России, считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Это залог того, что у ипотеки не потерян естественный потенциал к росту.

Кроме того, банкир отмечает, что российские ипотечные активы в целом менее рискованные, а поэтому в дальнейшем инвесторы все равно обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. "В перспективе мы ожидаем притока денежных средств и появления возможности скорректировать ипотечные ставки в сторону уменьшения", – рассказывает Йоханн Йонах.

Несмотря на кризис ликвидности, рынок российской ипотеки интересен профессиональным инвесторам за счет хорошего обеспечения и в целом невысокого риска невозврата кредитов, подтверждает Вадим Юрьев. При этом, по его словам, многие банки нашли источники финансирования внутри России, без привлечения западных средств. Например, одной из новых тенденций рынка является создание крупными игроками агентских программ.

Однако настоящим спасением ипотеки, по мнению большинства банкиров, может стать создание внутреннего рынка секьюритизации. Сейчас понятной системы рефинансирования или секьюритизации ипотечных портфелей внутри страны нет, и все практически полностью зависят от западных финансовых рынков, так как только там есть сформировавшийся спрос на ипотечные ценные бумаги, сетует Илья Зибарев. Развитый внутренний рынок рефинансирования позволит региональным банкам иметь доступ к дешевым долгосрочным финансовым ресурсам, что сделает ипотеку по-настоящему доступной, считает Евгения Кузьмина (Промсвязьбанк). Но этого не случится до тех пор, пока не будет урегулирована законодательная база в области внутрироссийской секьюритизации ипотечных активов.

"Участники рынка ожидают внесения необходимых изменений в федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", согласования проекта федерального закона "О внесении изменений в федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", а также издания соответствующих нормативных актов регуляторов, – рассказывает Йоханн Йонах. – При выполнении этих условий появится возможность проводить не только трансграничные сделки, но и сделки по секьюритизации активов согласно российскому законодательству".

Пока описанные изменения не произошли, государству стоило бы помочь ипотечному сектору, считают банкиры. "Логично было бы государству направить часть резервов и фондов накопления на развитие российской ипотеки, – уверен Вадим Юрьев. – Это может стать хорошим подспорьем на 2-3 года, пока на рынок не вернутся традиционные игроки. Такие возможности у государства из-за благоприятной рыночной конъюнктуры есть". Не лишним было бы и разрешить пенсионным фондам инвестировать в ипотечные активы, организовать фонд для размещения неплательщиков, сформулировать наконец юридическое понятие "социальное жилье" и создать нормы по такому жилью, мечтают банкиры. "Достаточно пробелов и в законодательном сопровождении ипотечных сделок, – сетует Ирина Клунник. – У нас не разработан механизм банкротства физических лиц".

С темпами строительства жилья тоже могло бы быть лучше. По мнению Сергея Блудова, положение на российском ипотечном рынке улучшилось бы благодаря значительному увеличению объемов строительства жилья в стране. Это привело бы к снижению цен и последующему расширению круга потенциальных заемщиков. Менее значимым, но также полезным было бы формирование в стране институтов и механизмов, способных к долгосрочному финансированию, считает Сергей Блудов. Например, развитие пенсионных и страховых компаний, заинтересованных в долгосрочных и надежных вложениях в активы, обеспеченные ипотекой.

Так или иначе, но банкиры признали – российскую ипотеку нужно спасать. Но этого не пришлось бы делать, если бы изначально ее не рассматривали как всесильное лекарство от болезни под названием "недоступность жилья". "Государственная жилищная политика должна быть направлена на решение фундаментальной проблемы – создание условий для появления на рынке жилья с более-менее доступной ценой, – считает Алексей Успенский. – В этом случае ипотека, являясь лишь вспомогательным механизмом приобретения жилья, будет более востребована населением". С другой стороны, государство должно создать условия для системного привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечный сектор – от введения обязательной нормы инвестирования средств пенсионных фондов и резервов страховых компаний до выпуска государственных внешних займов, обеспеченных ипотечным покрытием, уверен Александр Успенский. В противном случае фондирование ипотечного рынка будет носить случайный характер и осуществляться по завышенной стоимости в пользу международных инвесторов.

Заемщики не подведут

Необходимость привлечения инвесторов останется основной проблемой игроков ипотечного рынка на ближайшие годы. Ведь спрос на ипотечные продукты вряд ли сократится. Об этом свидетельствует и существенный спрос на жилье, и увеличивающиеся доходы россиян, и даже такой на первый взгляд негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость, считает Ольга Садовская. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным рыночным способом улучшения жилищных условий.

Еще один положительный фактор для российской ипотеки – это отсутствие существенного роста просроченной задолженности по кредитам. Несмотря на рост просрочек по ипотеке в отдельных регионах, вызванный недостаточным вниманием к анализу потенциальных заемщиков, в целом по рынку объем просрочек остается на порядок ниже соответствующего мирового уровня, отмечает Ольга Садовская.

Да и по величине объем российского рынка ипотеки не сопоставим с западным. В нынешней ситуации это также препятствует краху российской ипотеки. А еще, в отличие от западной практики, у нас не так много кредитов, выданных без первоначального взноса, отмечает Ольга Садовская. То есть заемщики вложили в покупку существенную часть собственных средств, а психологически гораздо сложнее расстаться с приобретенным в кредит жильем да еще потерять собственные деньги. Поэтому в России кризис неплатежей по ипотеке маловероятен.

Тем не менее до тех пор, пока ситуация на мировых рынках капитала не стабилизируется, а эффективный внутренний рынок рефинансирования ипотечных кредитов не заработает, вряд ли стоит ожидать стремительного роста ипотеки, который наблюдался пару лет назад, считают эксперты. Скорее всего, в ближайшие год-два мы станем свидетелями умеренных темпов развития рынка. Вполне вероятно, это повлияет на цены на рынке жилья в сторону их стабилизации или даже падения, прогнозирует Ольга Садовская. По ее словам, этот тренд уже можно наблюдать в некоторых российских регионах.

Основные инструменты финансирования российской ипотеки:

– покупка пулов кредитов другими, более крупными игроками ипотечного рынка;

– привлечение кредитов;

– выпуск облигаций;

– привлечение депозитов.

Источник: Городской ипотечный банк.