В ходе работы на должности начальника кредитного отдела мне приходилось очень редко сталкиваться с таким явлением, как продажа ипотечного жилья. За несколько лет таких случаев наберётся не более десяти. Связано это с тем, что такими вопросами занимается служба собственной безопасности. Но решение все равно принимается совместно с кредитным отделом.

Из десяти случает более половины можно отнести к добровольной продаже ипотечного жилья. Это происходило спустя несколько лет после оформления ипотечного договора. Состав семей менялся. Требовалось расширение жилой площади. Заёмщики подавали заявление о реструктурировании существующего кредита. Банк, чаще всего, одобрял.

Процедура же выглядела следующим образом. Клиент приходил за консультацией. Рассказывал о том, что есть желание и возможность оформить ипотечный кредит на более просторную квартиру. Кредитный инспектор помогал составить ему соответствующее заявление. К заявлению, как правило, прикладывались и документы по приобретаемому объекту недвижимости. Дальше заявление рассматривалось и принималось решение.

В случае удовлетворения просьбы заёмщика начиналась процедура переоформления ипотеки на приобретение нового объекта. Тут существовала одна схема для всех. Прежняя квартира заёмщика выставлялась на продажу через агентство недвижимости, с которым сотрудничал банк. Делся расчёт стоимости и остатка ипотечного кредита.

За счёт существующий разницы формировался первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту. На практике это означает, что если заложенная квартира продаётся за один миллион рублей, а остаток долга заёмщика составляет триста тысяч, то первоначальный взнос за новое жильё будет равняться семистам тысячам рублей. При этом процента на оставшуюся сумму долга не насчитывались.

Таким образом, после продажи предыдущей квартиры, все средства, оставшиеся после погашения долга, ложились в основу первоначального взноса, и на основании этого делался новый расчет графиков платежей.

Остальная процедура оформления ипотеки на новое жильё происходила по стандартной схеме: оценка недвижимости – страхование – подписание договора – расчёт с продавцом – получение свидетельства собственности.

Достаточно часто при таких манипуляциях заёмщики получали определённые выгоды. Это происходило в том случае, если сумма долга по прежнему кредиту оказывалась не очень большой. В результате образовывалась приличная сумма первоначального взноса, за счет чего снижались процентные ставки и значительно уменьшались суммы ежемесячных платежей.

Дополнительными затратами при таком обмене ипотечного жилья можно считать только оплату услуг нотариуса, комиссию за выдачу кредита и оплату труда оценщика.

Принудительных случаев продажи ипотечного жилья в моей практике встречалось мало. Могу вспомнить только два из них. Оба были осуществлены по решению суда службой судебных приставов. Это достаточно распространенная практика. Если банку не удается договориться с должником до суда, то после вступления судебного решения в законную силу банк предпочитает не вмешиваться в процедуру отъёма собственности.

Исключением из этого был только один случай в моей практике. Когда к нам обратился заёмщик с просьбой закрыть его ипотечный кредит и забрать его квартиру. Как он нам объяснил, он собирается на постоянное место жительства в одну из зарубежных стран. В этом случае продажа ипотечной квартиры была поручена агентству недвижимости, с которым у нашего банка был заключен договор о сотрудничестве. Решение вопроса не заняло много времени. Квартира была продана. Кредит закрыт. Остатки денежных средств выданы заёмщику.

Конечно, здесь описаны идеальные решения проблем, возникающих с продажей ипотечного жилья. И на практике, возможно, встречаются самые разнообразные формы взаимодействия заёмщиков с банками в этом вопросе. Но то, что здесь написано – это самые распространенные схемы.

Источник: Apartment.ru